Condomìni · acqua potabile e responsabilità
Dal 13 luglio 2026 il controllo dell’acqua potabile non si ferma più al contatore: arriva al rubinetto. Per un amministratore di condominio questo cambia una cosa concreta — il tratto fra il punto di consegna e il punto d’uso è suo, e il decreto gli chiede di valutarlo, controllarlo e comunicarlo. Qui c’è cosa dice la norma, cosa resta in capo a lui e dove un impianto di trattamento c’entra davvero.
In breve. Il D.Lgs 18/2023 individua l’amministratore di condominio come gestore della distribuzione idrica interna: risponde del tratto fra il punto di consegna (il contatore) e il punto d’uso (il rubinetto). Da quel ruolo derivano quattro compiti: valutare il rischio dell’impianto, tenere un piano di controllo e monitoraggio, fare la manutenzione e comunicare agli utenti. Dal 13 luglio 2026 è entrato in vigore il monitoraggio della somma dei quattro PFAS prioritari a 0,02 µg/L, e i controlli si estendono fino al punto d’uso. La conformità resta una responsabilità dell’amministratore: nessun fornitore la assume al posto suo.
C’è una parte dell’edificio che nessuno guarda mai. Sta dopo il contatore: la colonna montante, il serbatoio se c’è, l’autoclave, i tratti rifatti negli anni Ottanta e quelli rifatti l’anno scorso. L’acqua entra conforme dal contatore e da lì in poi attraversa tubi che non appartengono all’acquedotto — appartengono al condominio.
Fino a poco tempo fa quel tratto era una zona grigia nella percezione comune: il gestore risponde fino al contatore, e dopo? Il D.Lgs 18/2023 ha smesso di lasciarlo implicito, e dal 13 luglio 2026 la questione è diventata operativa.
Cosa dice il decreto sul ruolo dell’amministratore
Il D.Lgs 18/2023 identifica l’amministratore di condominio come gestore della distribuzione idrica interna: è il responsabile del sistema idro-potabile che sta fra il punto di consegna e il punto d’uso dell’acqua.
Non è una formula burocratica: da quel ruolo derivano compiti precisi. Valutare il rischio dell’impianto idrico condominiale. Avere un piano di controllo e monitoraggio. Eseguire gli interventi di manutenzione necessari. Comunicare agli utenti la qualità dell’acqua.
Detto in modo diretto: l’amministratore non deve garantire che l’acqua arrivi buona dall’acquedotto — quello è compito del gestore — ma deve garantire che l’impianto del condominio non la peggiori. Tubazioni, serbatoi e autoclavi non devono compromettere un’acqua che al contatore era conforme.
Cosa è cambiato il 13 luglio 2026
Due cose, e la seconda pesa più della prima.
La prima è un numero: è entrato in vigore il monitoraggio obbligatorio della somma dei quattro PFAS prioritari — PFOA, PFOS, PFNA, PFHxS — con un limite di 0,02 µg/L, e l’inclusione delle molecole ADV nel conteggio. È un limite più severo di quello precedente.
La seconda è un perimetro: il controllo non si ferma più alla rete dell’acquedotto, si estende fino al punto finale di utilizzo. Cioè fino al rubinetto di chi abita. È questo che tira dentro gli impianti interni degli edifici, e con loro chi li amministra.
Se vuoi il quadro generale sui PFAS — cosa sono, dove sono stati trovati in Italia, come si trattano — l’abbiamo raccolto in una guida a parte con la mappa aggiornata. Qui restiamo sulla parte che riguarda chi amministra.
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Le quattro cose che ti chiede il ruolo
1. La valutazione del rischio dell’impianto. Non è un’analisi dell’acqua: è una valutazione di com’è fatto l’impianto e di dove può deteriorare la qualità. Materiali delle tubazioni, presenza e stato dei serbatoi, punti morti dove l’acqua stagna, tratti rifatti con materiali diversi, temperature.
2. Il piano di controllo e monitoraggio. Cosa si controlla, dove, con che frequenza, e chi lo fa. Serve che esista e che sia documentato, perché la differenza fra “l’abbiamo sempre fatto” e “ecco il piano” la fa la carta.
3. La manutenzione. Gli interventi che la valutazione del rischio indica come necessari. Un serbatoio non pulito o un’autoclave trascurata sono esattamente i punti in cui un’acqua conforme al contatore smette di esserlo.
4. La comunicazione ai condòmini. È il compito che si dimentica più spesso, e l’unico che i condòmini notano. Le informazioni sulla qualità dell’acqua vanno date a chi la beve.
Dove c’entra un impianto di trattamento — e dove no
Qui serve chiarezza, e la diamo contro il nostro interesse. Un depuratore non mette un condominio in regola. Gli obblighi del D.Lgs 18/2023 riguardano la valutazione, il controllo, la manutenzione e la comunicazione dell’impianto idrico: sono adempimenti in capo all’amministratore, e nessun fornitore li assume al posto suo. Chi ti dice il contrario ti sta vendendo qualcosa che non può darti.
Un impianto di trattamento è una cosa diversa: interviene al punto d’uso, cioè dentro l’appartamento, e riguarda l’acqua che quella famiglia beve. Ha senso come scelta del singolo condòmino — per il gusto, per non comprare bottiglie, per avere acqua trattata al rubinetto di casa. Non sostituisce gli adempimenti del condominio, e non li riduce.
Se invece la domanda è a livello di edificio — un trattamento centralizzato sulla colonna montante, o un addolcitore per tutto lo stabile — è una valutazione tecnica che si fa sull’impianto reale, con i dati di durezza che il gestore pubblica e con il sopralluogo. Non si decide su un preventivo a distanza.
Da dove partire, in pratica
Tre passi che non costano nulla e mettono in ordine il quadro.
Recupera i dati pubblici del gestore sulla zona dell’edificio: sono pubblicati e dicono con che acqua parti al contatore. Guarda com’è fatto l’impianto: età, materiali, presenza di serbatoi o autoclave, punti dove l’acqua può stagnare. Metti per iscritto cosa controlli e quando: è il piano, e averlo scritto è metà del lavoro.
Da lì, se emerge che serve un intervento sull’impianto o che alcuni condòmini vogliono trattare l’acqua a casa loro, si valuta. Prima di allora, è tutto in ordine di importanza sbagliato.
Domande frequenti
L’amministratore di condominio è responsabile dell’acqua potabile?
Il D.Lgs 18/2023 lo individua come gestore della distribuzione idrica interna, cioè responsabile del sistema che sta fra il punto di consegna (contatore) e il punto d’uso (rubinetto). Non risponde della qualità dell’acqua che arriva dall’acquedotto, ma dell’impianto condominiale che l’acqua attraversa dopo.
Cosa è cambiato dal 13 luglio 2026?
È entrato in vigore il monitoraggio obbligatorio della somma dei quattro PFAS prioritari con limite di 0,02 µg/L, con l’inclusione delle molecole ADV, e i controlli sulla qualità dell’acqua si estendono fino al punto finale di utilizzo — non più solo alla rete dell’acquedotto.
Serve fare le analisi dell’acqua in condominio?
Il decreto chiede una valutazione del rischio dell’impianto e un piano di controllo e monitoraggio: cosa controllare, dove e con che frequenza dipende da com’è fatto quell’impianto. È una valutazione tecnica da fare sul caso concreto, non una regola uguale per tutti gli edifici.
Installare un depuratore mette il condominio in regola?
No. Gli adempimenti restano dell’amministratore: valutazione del rischio, piano di controllo, manutenzione e comunicazione agli utenti. Un impianto di trattamento agisce al punto d’uso e riguarda l’acqua che si beve in casa; non sostituisce né riduce quegli obblighi.
Chi paga gli interventi sull’impianto idrico interno?
Le parti comuni dell’impianto seguono le regole ordinarie delle spese condominiali; ciò che sta dentro l’appartamento è del singolo proprietario. La ripartizione va verificata sul regolamento e sulle tabelle del condominio, non dedotta da una regola generale.
Fonti
D.Lgs. 18/2023 — attuazione della direttiva (UE) 2020/2184 sulla qualità delle acque destinate al consumo umano: individuazione del gestore della distribuzione idrica interna e relativi obblighi di valutazione del rischio, controllo, manutenzione e informazione agli utenti.
D.Lgs. 102/2025 — aggiornamento del quadro normativo sulla qualità dell’acqua potabile.
Entrata in vigore del 13 luglio 2026: monitoraggio della somma dei quattro PFAS prioritari (PFOA, PFOS, PFNA, PFHxS) a 0,02 µg/L, inclusione delle molecole ADV, estensione dei controlli fino al punto d’uso.
Dati di qualità dell’acqua pubblicati dal gestore del servizio idrico competente per territorio.
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